Waspada
Waspada » Menakar Legalitas Jual Beli Tanah Medan Club
Headlines Opini

Menakar Legalitas Jual Beli Tanah Medan Club

Oleh Prof Dr Muhammmad Yamin Lubis, SH, MS, CN

Seringnya nafsu untuk melakukan jual beli tanah ini mengangkangi hukum jual beli tanah. Sehingga urusan surat-surat untuk balik namanya pun jadinya tidak bisa dilaksanakan, kecuali dilaksanakan di luar hukum atau campur tangan kekuasaan

Telah santer di khalayak ramai saat ini bahwa Tanah Medan Club akan dijualbelikan. Pihak yang akan membeli katanya Pemerintah Provinsi Sumatera Utara (Pemprovsu) dan yang menjualnya adalah Perkumpulan Medan Club sebagai pemegang HGB-nya (lihat Waspada tanggal 7 Juli 2021).

Lalu apakah semudah itu dan tidak akan menjadi persoalan hukum jika memang dilakukan jual beli tanah Medan Club ini? Sungguh pun tidak ada persoalan hukum padanya, namun menarik untuk dikritisi karena yang melakukan jual beli ini masih kurang jelas apakah swasta dengan negara atau negara dengan negara.

Karena jika swasta dengan negara kenapa negara yang menginginkan tanah tersebut dan akan diperuntukkan untuk kepentingan negara nantinya. Dalam Hal ini Pemprovsu misalnya harus melakukan jual beli, kenapa tidak dengan tindakan pengadaan tanah saja dilakukan—yang hanya akan memberikan ganti kerugian pada pihak pemiliknya—jika memang tanah diperuntukkan untuk kepentingan umum.

Jika tanah itu memang adalah milik pemerintah, yang dikelola oleh swasta sebagai yang selama ini mengelolanya, kenapa pula dengan jual beli? Antara pemerintah dengan pemerintah apakah boleh melakukan jual beli? Kenapa tidak dengan ruilslag saja atau yang sering disebut dengan tukar guling, sehingga uang negara tidak harus banyak keluar untuk hanya mengambil aset negara?

Pertanyaan inilah yang sering tidak duduk sehingga terkadang muncul salah di mata hukum agraria, yang membuat mereka yang melakukan jual beli tanah negara harus berhadapan dengan hukum.

Memang untuk legalitas jual beli tanah ini menurut hukum agraria ada tiga hal pokok yang harus diperhatikan agar jual beli ini tidak tersentuh oleh perilaku di luar hukum. Baik saat penjualan maupun saat setelah penjualan tanah nantinya. Pertama, subjek-nya (mereka yang melakukan jual beli), yaitu memang harus oleh orang yang sah sebagai pemilik.

Karena dalam hukum kepemilikan ada asas yang mengatakan nemo dat qui non habet, artinya orang yang bukan pemilik tak dapat menyerahkan hak. Atau hanya pemilik yang dapat memberi dan menyerahkan tanah.

Di sinilah pentingnya diperhatikan tentang “subjek” ini agar peralihan milik ini memang tidak bermasalah di kemudian hari dan tidak akan ada gugatan lagi atasnya. Misalnya jika ada pihak ketiga yang merasa dan mampu membuktikan bahwa benda itu miliknya tentu tidak dihalangi untuk melakukan gugatan atasnya.

Maka inilah yang perlu diperhatikan betul apakah pemiliknya itu satu orang atau sekumpulan orang yang sah dan sudah siapkah hadir semua atau menunjuk dengan kuasakah dilakukan.

Kedua, adalah objek-nya, atau benda yang diperjualbelikan harus jelas. Dan karena ini adalah tanah beserta haknya, maka harus jelas secara juridis dan secara fisik (dalam hal ini surat dan ukurannya memang sudah jelas dan nyata) dan memang benda yang dapat dijualbelikan. Maka harus hati-hati juga kerena ini adalah hak yang bukan semata tanahnya dalam arti fisik.

Ketiga, proses dan atau perosedur jual belinya. Kalau dalam hukum adat disebut “terang” tidak gelap, artinya memang dilakukan menurut perosedur jual beli tanah atau hak atas tanah. Atau dalam bahasa agrarianya harus dilakukan oleh dan di hadapan PPAT jika memang sudah pernah terdaftar tanah tersebut.

Sehingga kelak dengan akta jual beli yang dibuat dalam Akta PPAT ada bukti bahwa tanah tersebut telah dilakukan jual belinya (peralihannya). Dan yang paling penting dengan adanya Akta PPAT (AJB-nya) dapat dilakukan pendaftaran balik namanya setelah terjadi peralihan milik tanah tersebut.

Maka menurut hukum agrarian, beda disebut tanah dengan disebut Hak Atas Tanah sebagai konsekuensi dari dikerjakan siapakah surat peralihannya tersebut. Jika ke tiga hal tersebut tidak diperhatikan, maka akan dapat dipastikan jual beli tanah ini memilik persoalan di kemudian hari.

Apalagi subjek yang melakukan jual beli ini harus memang terikat dengan prosedur hukumnya, karena bukan dapat dilakukan secara privat semata. Tetapi mungkin karena antara privat dengan publik, kenapa tidak dilakukan saja dengan Pengadaan Tanah.

Sementara jelas penggunaan tanah itu untuk digunakan bagi kepentngan umum seperti isunya untuk pengembangan kantor gubernur, atau mungkin saja itu antara publik dengan publik kah, tentu tidak harus dengan jual beli tetapi cukup dilaksanakan dengan ruilslag saja, atau BOT, BTO atau BTT.

Tanah Privat – Tanah Publik

Sering para pelaku jual beli tanah yang dikuasai pemerintah mengabaikan persyaratan hukum jika akan melakukan jual beli tanah. Apalagi yang diperjualbelikan adalah benda tetap seperti tanah/hak atas tanah. Akhirnya menjadi persoalan hukum.

Bukankah jual beli tanah ini adalah perbuatan hukum yang tentunya harus memenuhi persyaratan hukum. Sehingga perbuatan hukum tersebut tidak menimbulkan akibat hukum dan tidak menimbulkan kerugian yang lebih besar bagi negara.

Karena sebagaimana disebutkan sebelumnya, benda yang diperjualbelikan ini adalah hak di mata hukum tentu harus jelas siapa subjeknya dan objeknya tersebut dan legal untuk diperjualbelikan. Kita harus ingat, memang berbeda jual beli yang dilakukan oleh privat yang memiliki hak yang sepenuhnya menjadi miliknya.

Sebab memang salah satu isi milik seseorang itu adalah pada hak itu. Yakni untuk melakukan peralihan benda tersebut atas kekuasaan sendiri dengan kewenangan mutlaknya asal tidak bertentangan dengan hukum.

Artinya jika seorang pemilik tanah sebagai pemiliknya maka si pemilik ini boleh dan dapat saja dia akan mengalihkan miliknya itu baik dengan jual beli, menghibahkan atau tukar menukarnya serta menyerahkan sukarela terhadap siapa saja yang dikehendaki oleh pemilik ini. Karena memang right to use dan right of disposal-nya menjadi hak si pemilik benda secara penuh.

Tapi lain halnya jika subjeknya adalah pemerintah dan tanahnya dikuasai pemerintah dan tanahnya terdaftarkah atau tanahnya belum terdaftar baik di kantor pertanahan atau terdaftar hanya sebagai asset negara saja. Ini akan memiliki konsekuensi tersendiri karena right of disposal-nya tidak sepenuh milik privat tadi.

UU Pokok Agraria Atau Hukum Tanah kita sangat membedakan secara normatif perilaku jual beli atas benda tanah tersebut. Maka untuk tidak salah menurut hukum tanah dan orang (subjek) yang melakukan peralihan dan atau pengalihan benda tanah itu sesuai aturan hukum.

Tentu haruslah diikuti aturan ini sehingga akibat yang dimunculkannya tidak membawa malapetaka bagi mereka. Baik yang mengalihkan maupun yang terlibat dalam pengalihan tersebut.

Karena belakangan ini sudah muncul dalam pendengaran orang Sumatera Utara kususnya bahwa Medan Club akan dijualbelikan, dan agar jual beli ini sempurna di mata hukum dan tidak berakibat hukum—sekedar mengingatkan, sebaiknya jual beli ini dilakukan tidak menimbulkan tanya orang banyak.

Seperti apakah memang benar Medan Club ini dapat dijualbelikan sebagaimana dalam konsep hukum tanah yang berlaku di negara ini? Tentunya tidaklah bermaksud menggurui dan untuk ikut usil atau campur tangan atas jual beli tanah Medan Club ini.

Namun sekedar agar mereka yang melakukan jual beli memang nyaman di mata hukum dan tidak ada gugat menggugat di kemudian hari dan tidak dikejar masalah hukum yang dapat dipersangkakan sebagai objek korupsi nantinya sebab ini menyangkut negara sebagai pihak atau salah satu pihak.

Sungguh pun harganya ditentukan oleh apraisal independen, tetapi justru di sinilah yang banyak menimbulkan kasus karena potensi mark up dan atau mark down yang sering ditemukan saat pengajuan harga dalam APBD-nya—dengan saat pembayaran realitasnya yang sering berjarak.

Dengan kata lain disepakati jual beli dengan harga hari ini, dan barulah dimasukkan dalam APBD tahun ini atau tahun depan dan akan dibayarkan pada tahun yang akan datang lagi. Sementara tadinya harga disetujui para pihak saat sebelum APBD-nya ada dan dibayar setelah 2 tahun dimana si pemilik tanah tidak pula lagi setuju saat dibayar setelah dua tahun itu.

Karena setelah dua tahun itulah baru anggaran dapat digunakan, karena telah terjadi perubahan harga dengan jarak dimaksud. Maka apakah akan dibayar dengan dana APBD saat itu dengan kerugian pada si pemilik atas perubahan harga karena lama baru dapat dibayarkan?

Atau harus disesuaikankah harga itu sesuai permintaaan pemilik tanah? Sehingga keadaan inilah yang sering ditafsirkan berbeda akhirnya menjadi persoalan hukum atas harga yang sudah ditetapkan oleh apraisal yang sah.

Syarat Administartif Penting

Seringnya nafsu untuk melakukan jual beli tanah ini mengangkangi hukum jual beli tanah. Sehingga urusan surat-surat untuk balik namanya pun jadinya tidak bisa dilaksanakan, kecuali memang dilaksanakan di luar hukum atau dengan paksa dan atau campur tangan kekuasaan.

Sehingga hukumnya sering dibajak untuk taat saja pada jual beli yang mengabaikan syarat legalitas atau norma yang mereka abaiakan di situ. Akhirnya setelah diserahkan dan dikuasai oleh pembeli tanah tersebut muncul gugatan atasnya dan kalaupun tidak gugatan sering dipersoalkan administarsinya.

Jika sempurna tentu tidak membuat dua belah pihak atau salah satu ada yang dirugikan, atau akan menjadi nyaman dan sama-sama untung dan tidak dituduhkan ada unsur korupsi di dalamnya. Karena memang telah sesuai dan memenuhi syarat adminsitratifnya.

Inilah yang sangat diharapkan sebenarnya atas adanya jual beli tanah ini. Karena jika memang tanah ini milik privat sebagaimana disebutkan tadi tidak akan banyak persoalannya jika kepemilikannya secara materil memang si pemiliknya yang menjual dan tidak akan pernah ada tuduhan korupsi atasnya.

Namun jika ini tanah si pemiliknya publik tentu harus dengan hati-hati agar tidak muncul korban, baik dari penjualnya dan atau pembelinya. Bukankah kejadian jual beli tanah di Medan ini sering kita mendengar menjadi kasus yang akhirnya harus diselesaikan oleh pengadilan?

Padahal yang seharusnya tidak demikian jika memang pelaksanaannya sudah memenuhi syarat yang benar dan subjek yang benar sebagaimana sudah lama diatur dalam KUH Perdata tentang jual beli secara umum—disebutkan dalam pasal 1457 mengatakan “Jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaaan, pada pihak yang lain utnuk membayar harga yang telah dijanjikan”.

Pengertian inilah yang sering di masyarakat disebut jual beli. Dengan tentunya harus keduabelah pihak saat itu telah ada kata sepakat atas kebendaan dan harganya. Meskipun bendanya belum diserahkan ataupun harganya belum dibayarkan.

Karena di mata hukum agraria untuk tanah yang belum bersertifikat tindakan jual beli seperti ini pun tidak disebut dengan jual beli tersebut dalam pasal 1457 tadi. Kenapa karena jual beli tanah ini ada persyaratan administratif dan syarat normatif yang harus dipenuhi.

Bahkan untuk tanah yang belum dan atau tidak bersertifikat itulah yang tidak disebut jual beli. Masyarakat yang mengerti dalam kesehariannya tindakan ini masih di sebut Peralihan Hak dengan Ganti rugi (PHGR). Atau persetujuan jual beli, jika dilaksanakan secara lunas atau saat itu juga mereka menyerahkan barang dan uangnya.

Jika masih diangsur atau hanya dibayar bertahap maka namanya masih disebut perikatan jual beli. Dan yang paling jelas PPAT tidak bisa terlibat untuk membuatkan Akta Jual Beli-nya sebelum tanahnya itu adalah tanah terdaptar, dan jual beli tanah yang belum ada sertifikat ini hanya akan dapat mereka lakukan di depan Notaris dengan Akta Notaris dengan judul PHGR atau perikatan serta persetujuan jual beli tadi.

Nantinya si pembeli harus melakukan permohonan hak baru atasnya untuk dapat disertifikatkan, bukan langsung dapat dilakukan pendaftarannya dengan balik nama pada sipembelinya. Karena belum pernah ada sertifikat tanahnya.

Karena tidak sama jika objeknya adalah tanah yang belum terdaftar tadinya maka di sinilah harus ada kehati-hatian atas jual beli tanah. Maka misalnya, sungguh pun tanah Medan Club ini pernah terdaftar atas nama HGB atas nama perkumpulan tentu masih bisa dipersoalkan di mata hukum agrarian.

Siapakah perkumpulan yang legal ini untuk dapat menandatangani pihak dalam Akta Jual Beli-nya. Atas Nama siapakah Tanah Medan Club ini terdaftar (seseorangkah atau beberapa orang), apakah ada yayasan atau badan hukum lain atas nama Medan Club sebagai pemilik tanahnya pada sebelumnya.

Jika memang tidak ada Medan Club pernah mendaftarakan tanah ini di kantor pertanahan sebagai hak atas tanah, tentulah masih disebut tanah negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Maka untuk melakukan jual beli atas tanah/hak atas tanah perkumpulan ini, perlulah mendapat perhatian hukum sehingga tidak menjadi persoalan hukum di belakang hari. Semoga!    WASPADA

Penulis adalah Guru Besar Hukum Agraria FH USU.

Berita Terkait

Memuat....
UA-144743578-2